Le bail de 25 ans Un intérêt pour les deux parties

Signer un bail pour une durée de 25 ans présente des clauses particulières et des avantages pour les deux signataires. Tour d'horizon.

À la signature

Une majoration

Le bail de 25 ans se signe chez un notaire. Le montant du fermage de ce bail à long terme est supérieur à celui des baux de neuf ans. La majoration est souvent comprise entre 10 et 25 %. Ce bail peut être transféré à une société avec l'accord du propriétaire.

À échéance

Deux cas de figure

Le renouvellement des baux conclus depuis le 15 juillet 2006 n'est possible que si une clause de tacite reconduction est introduite dans le contrat de bail. Dans ce cas, au terme des 25 ans le bail est renouvelé tacitement pour une durée d'un an. Le propriétaire y met fin en envoyant un préavis de quatre ans au preneur, par voie d'huissier. Faute de clause, le bail se termine au terme des 25 ans sans possibilité de contestation. Le code rural stipule en effet que « en l'absence de clause de tacite reconduction, le bail prend fin au terme stipulé sans que le bailleur soit tenu de délivrer congé ».

Pour les baux antérieurs au 15 juillet 2006, le propriétaire doit toujours envoyer un préavis quatre ans avant le terme du bail. Faute d'avoir fait cette démarche, les contrats ne comprenant pas de clause de tacite reconduction - ce qui est très rare -, sont reconduits de neuf ans en neuf ans, comme les baux de 18 ans.

Si le bail contient une clause de tacite reconduction, il se renouvelle tacitement d'année en année. Pour un bail conclu le 1er décembre 1995, le propriétaire doit donc envoyer le préavis à l'exploitant avant le 30 novembre 2016 s'il veut récupérer son bien le 1er décembre 2020. S'il décide de reprendre ses vignes le 1er décembre 2022 seulement, il devra envoyer un préavis avant le 30 novembre 2018.

Congé

Pas de motif

Le propriétaire n'a pas à motiver le congé. C'est le principal attrait du bail de 25 ans pour le bailleur. Il peut l'arrêter au terme des 25 ans, sans avoir la capacité d'exploiter les terres ou sans les louer à un descendant, alors qu'il doit remplir ces conditions pour mettre fin à un bail de 9 ans ou de 18 ans arrivé à échéance. En contrepartie, l'exploitant est assuré de disposer du bien pendant 25 ans.

Fiscalité

Des avantages

Le bail de 25 ans est un bail à long terme. Il bénéficie donc d'avantages fiscaux intéressants. La transmission à titre gratuit - par succession ou donation - d'un bien loué avec un bail rural à long terme est exonérée de droits de mutation à raison de 75 % de la valeur du bien transmis jusque 101 897 €, et de 50 % au-delà de cette somme. Lorsque le bail a été consenti au donataire ou à l'héritier du bien, il est impératif qu'il ait été signé depuis au moins deux ans pour bénéficier de l'exonération. Il faut également que l'héritier ou le donataire conserve le bien pendant cinq ans.

Les biens loués avec un bail à long terme peuvent être considérés comme des biens professionnels et bénéficier d'une exonération totale d'ISF (impôt sur la fortune). Pour cela, le bailleur doit les louer à son conjoint, à l'un de ses frères ou soeurs, à l'un de ses ascendants ou descendants ou aux conjoints de ces derniers. Quant au preneur, il doit être exploitant à titre principal, sinon l'exonération n'est que partielle. Les vignes bénéficient alors d'une exonération de 75 % jusqu'à 101 897 € et de 50 % au-delà. Il en est de même dans cas d'une location à un tiers.

Une variante

Le bail de carrière

Avec le bail de carrière, le terme du bail n'est plus 25 ans mais le départ à la retraite du preneur. Le propriétaire n'a aucun préavis à fournir, le bail s'arrête automatiquement avec l'arrêt de la carrière de l'exploitant. « Je privilégie ce bail à celui de 25 ans car il est plus sécurisant pour les deux parties, témoigne un notaire du Vaucluse. Le viticulteur est protégé pendant toute sa carrière et le propriétaire sait quand son bien sera libre. Je le préconise surtout au sein des familles. Il présente un caractère égalitaire car, à la fin du bail, il remet chaque membre à égalité. La nièce du preneur a autant de droit que le fils du preneur car le bail n'est pas transmissible. Cela permet d'ouvrir le champ des possibilités. » À noter que le bail de carrière doit être conclu pour une durée minimale de 25 ans et qu'il doit concerner une superficie supérieure à la surface minimale d'installation.